易投配资【楼市把脉】 40年老楼“原拆原建” 危旧房更新破局

　　陈涛

　　近期，北京市西城区三里河一区28号楼的54户原居民顺利回迁，并兴高采烈地拿到了新房本。这个楼龄超过40年的危旧房“原拆原建”项目，至此划上了圆满句号。同时，它也创造了城市核心区危旧房更新项目在审批、施工和设计环节的新范式，具备了一定可复制可推广的实践创新价值。

　　当前，我国城市危旧房更新是一个拥有重大价值的实践课题。一方面，城市危旧房大多建于上世纪，当时建筑的主要目的是为了解决居民“住”的需求，房屋面积狭小，卫生及厨房设施不完备，基本没有安装电梯；特别是经过三、四十年的使用，这些楼房建筑的防水和上下水管道已经陈旧失修，对居民生活造成了极大困扰；而从价值看，城市核心区危旧房是典型的“老破小”，在当前市况下，近年来房产价值一路下行。另一方面，位于城市核心区域的危旧房，周围生活、就医、交通、购物等设施非常齐全，拥有巨大区位优势，原居民大多缺乏异地安置意愿。若能经过“原拆原建”更新，这些“老破小”危旧房将焕然一新，不仅能够有效满足居民对房屋品质“好”的需求，而且房产价值也将急剧上升。因此，无论是提升居住品质，还是提升房产价值，原居民大多都强烈期盼能够高效推进城市危旧房更新。

　　但在现实中，推进城市危旧房更新项目并非易事。在审批环节，上世纪我国房产制度改革过程中出现了多种性质房产，权属关系十分复杂，牵涉多个部门，还存在商业租赁关系和房产继承关系，这些都在城市危旧房中得到集中反映，导致项目审批手续办理困难重重。在施工环节，城市危旧房周围建筑物密布，必须要考虑安全环保施工，减少建筑废弃物产生，并尽可能缩短施工工期。此外，我国城市危旧房原居民中，多有部分经济条件不佳的退休职工，必须尽可能降低危旧房“原拆原建”施工成本，让每一个原居民都能承担经济可行的重置成本。在设计环节，城市危旧房更新的目的是为了满足居民“好”的居住需求，这必然要适当扩大原房屋建筑面积，增加电梯等基础设施，卫生间和厨房设施也要齐备，还要满足不同朝向、不同户型居民的个性化诉求，这就要求在设计上能切实做到以人为本。

　　基于上述分析与考虑，北京市西城区三里河一区28号楼这一危旧房更新项目，在审批、施工和设计环节都有明显创新，较好地疏通了城市危旧房更新过程中的现实堵点。具体来说：在审批方面，该项目从立项用地、规划许可，到施工许可、房本换新等全链条审批环节，多部门协同高效办理，整个审批流程充分体现出鲜明的“全程网办”优势。在施工方面，该项目采取经济可行的模块化集成建筑技术，在极大缩短工期的同时，也显著减少了建筑废弃物的形成，整个施工过程充分体现出鲜明的绿色建筑特征；在设计方面，该项目在适当增加建筑面积同时，设计6套户型供居民选择，又配备了电梯、精装修明厨明卫、无障碍坡道等人文关怀基础设施，整体设计充分体现出鲜明的以人为本理念。正因为如此，该项目在审批、施工和设计环节的做法和创新，可以在其他项目中实现一定程度的复制与推广。

　　综合来看，我国热点城市危旧房更新建设可谓是“千人千面”，很难用一种可行的项目建设模式来“包打天下”。但因地制宜，通过创新来驱动城市危旧房项目更新建设，以更好地满足人民对美好居住品质的向往，则是切实可行的方法。值得注意的是，在项目推进过程中，如何能够妥善兼顾好“多数”和“少数”群体的合理利益诉求，始终考验着危旧房原住居民、项目实施主体和政府部门的智慧。

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